Η μίσθωση (ενοικίαση) προβλέπεται και ρυθμίζεται στο υπ’αριθμόν 574 άρθρο του Αστικού Κώδικα, το οποίο προβλέπει πως «Με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα».
Η μίσθωση αποτελεί ενοχική σχέση, διότι παράγει άμεσα την υποχρέωση σε ενοχή, ήτοι παροχή. Πρακτικά από την ανωτέρω διάταξη προκύπτει πως ως ουσιώδη στοιχεία της σύμβασης μίσθωσης νοούνται: 1.παραχώρηση της χρήσης του μισθίου 2.υποχρέωση παράδοσης και διατήρησης μισθίου κατάλληλου για τη συμφωνηθείσα χρήση (αφορά τις διατάξεις 574-576 ΑΚ) 3. Καταβολή μισθώματος . *Στο υπ’αριθμόν 3 στοιχείο που αφορά τη μίσθωση προσθέτουμε πως από των συνδιασμό διατάξεων 340, 341, και 342 εξάγεται πως κύρια υποχρέωση για την ομαλή λειτουργία της μισθωτικής σχέσης αποτελεί η καταβολή του συμφωνημένου ποσού κατά το χρόνο που έχει ορισθεί, ειδάλλως ο μισθωτής καθίσταται υπερήμερος με μόνη την παρέλευση της ορισμένης (δήλη) μέρας και χωρίς όχληση, ενώ η υπαιτιότητα του μισθωτή, ως στοιχείο της υπερημερίας, τεκμαίρεται από μόνη την παρέλευση του χρόνου καταβολής του μισθώματος.
Η μίσθωση μπορεί να είναι ορισμένου ή αορίστου χρόνου, ανάλογα τη συμφωνία των μερών. Η αορίστου χρόνου μίσθωση (ΑΚ 608 παρ. 2) λήγει με καταγγελία του καθενός από τους συμβαλλομένους (η οποία συνήθως επιτυγχάνεται με εξώδικη γνωστοποίηση – καταγγελία), ενώ η ορισμένου χρόνου σύμβαση μίσθωσης, τερματίζεται απλά με την παρέλευση της συμφωνηθείσας διάρκειας. Αν ο μισθωτής παραμείνει στο μίσθιο μετά την παρέλευση της συμφωνηθείσας διάρκειας και συνεχίσει να καταβάλλει κανονικά τα μισθώματα, με τη σύμφωνη γνώμη του εκμισθωτή, τότε η σύμβαση μίσθωσης μετατρέπεται σε αορίστου χρόνου και λύεται πλέον μόνο με καταγγελία καθενός από τα μέρη. Ωστόσο, και στην ορισμένου χρόνου μίσθωση μπορεί υπό προϋποθέσεις να χωρήσει καταγγελία, λόγω συνήθως, παραβίασης κάποιων ή και όλων εκ των συμφωνηθέντων όρων της μίσθωσης (μη καταβολή μισθώματος, φθορές στο μίσθιο λ.λπ).
Σε ακριβή παράθεση του άρθρου 608 του Αστικού Κώδικα: «Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Η μίσθωση αόριστης διάρκειας λήγει με καταγγελία του καθενός από τους συμβαλλομένους».
Ως ευθέως συνάγεται για τη σύμβαση μίσθωσης ορισμένου χρόνου, αυτή λήγει δίχως να απαιτείται καμία κοινοποίηση ή υπόμνηση - ειδοποίηση από το ένα μέρος στο άλλο. Στην περίπτωση της καταγγελίας μιλάμε για πρόωρη περάτωση αυτής. Η ενέργεια της καταγγελίας αφορά το μέλλον και επιφέρει τα έννομα αποτελέσματα της στον μετά τηνκαταγγελία χρόνο.
Η ΑΓΩΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΤΗΣ ΧΡΗΣΗΣ ΤΟΥ ΜΙΣΘΙΟΥ εκκινείται λόγω της 1. λήξης της μίσθωσης (599 ΑΚ) είτε 2. λόγω δυστροπίας
Αγωγή λόγω λύσης της σύμβασης. Αν μετά το πέρας του συμβατικού χρόνου (ή και νωρίτερα λόγω καταγγελίας της μίσθωσης) ο μισθωτής αρνείται να αποδώσει το μίσθιο, ο εκμισθωτής δικαιούται να αξιώσει την απόδοσή του, ασκώντας την κατ’ άρθρο ΑΚ 599 αγωγή από τη σύμβαση μίσθωσης. Όσον αφορά στην αγωγή απόδοσης του μισθίου, που βασίζεται στο άρθρο ΑΚ 599, αυτή δικάζεται πάντα κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 615 επ. ΚΠολΔ), ανεξαρτήτως αν η σύμβαση μίσθωσης είναι ή όχι έγκυρη και υπάγεται - ανάλογα με το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα- στην καθ’ ύλην αρμοδιότητα του Ειρηνοδικείου ή του Μονομελούς Πρωτοδικείου, της περιφέρειας του τόπου όπου βρίσκεται το μίσθιο. Στην αγωγή πρέπει, σε κάθε περίπτωση, να γίνεται μνεία για καταρτισμένη εγκύρως σύμβαση μίσθωσης, για τον λόγο απόδοσης του μισθίου (τη λήξη ή τη λύση της μίσθωσης λόγω καταγγελίας), για την νομιμοποίηση και το έννομο συμφέρον του ενάγοντος και ορισμένο αίτημα απόδοσης του μισθίου. Η απόφαση που κάνει δεκτή την αγωγή κηρύσσεται υποχρεωτικώς προσωρινά εκτελεστή με την έννοια ότι ο εκμισθωτής έχει απευθείας, με την έκδοση της πρωτόδικης απόφασης, στα χέρια του έναν εκτελεστό τίτλο για να αποβάλλει τον μισθωτή από το μίσθιο, (ά. 910 αρ. 1 ΚΠολΔ).
Αγωγή απόδοσης μισθίου λόγω δυστροπίας. Δύστροπος μισθωτής θεωρείται, καταρχήν, εκείνος που βρίσκεται σε υπερημερία, που δεν έχει καταβάλλει, δηλαδή, εμπρόθεσμα τα μισθώματα. Γίνεται δε αυτός υπερήμερος με δικαστική ή εξώδικη όχληση, εκτός αν για την καταβολή του μισθώματος έχει συμφωνηθεί δήλη (συγκεκριμένη) ημέρα, οπότε αρκεί μόνη η παρέλευση αυτής. Σε περίπτωση παρέλευσης, ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης τουλάχιστον πριν ένα μήνα αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκεια της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο και πριν δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις (597 ΑΚ). Ο μισθωτής σε αυτή την περίπτωση, αν καταβάλλει το καθυστερούμενο μίσθωμα και τυχόν έξοδα για την καταγγελία, αναιρεί τα αποτελέσματα της καταγγελίας.
Διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Σε περίπτωση υπαίτιας καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων, ο νόμος, επιφυλάσσει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να αιτηθεί την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, χωρίς να έχει καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης και πριν τη λήξη της.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με το άρθρο 66 του Εισαγωγικού Νόμου του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας: «Αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση, και αν δεν την κατάγγειλε κατά το άρθρο 597 Α.Κ. Η άσκηση της αγωγής στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης».
Το δικηγορικό μας γραφείο, στελεχωμένο από εξειδικευμένη στο αστικό δίκαιο και ειδικότερα στο δίκαιο της μίσθωσής, ομάδα δικηγόρων έχει τη δυνατότητα να σας συνδράμει με αμεσότητα και με επαγγελματισμό, το ταχύτερο δυνατό στην επίλυση της μισθωτικής υπόθεσης σας. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη διαδικασία του συναινετικού διαζυγίου, μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας στα τηλέφωνα 210 5155994, 211 0131115, 6959406687 ή στο email: info@kerchanatzidou-law.gr.
Δικηγόρος για μίσθωση
Η μίσθωση (ενοικίαση) προβλέπεται και ρυθμίζεται στο υπ’αριθμόν 574 άρθρο του Αστικού Κώδικα, το οποίο προβλέπει πως «Με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα».
Η μίσθωση αποτελεί ενοχική σχέση, διότι παράγει άμεσα την υποχρέωση σε ενοχή, ήτοι παροχή. Πρακτικά από την ανωτέρω διάταξη προκύπτει πως ως ουσιώδη στοιχεία της σύμβασης μίσθωσης νοούνται: 1.παραχώρηση της χρήσης του μισθίου 2.υποχρέωση παράδοσης και διατήρησης μισθίου κατάλληλου για τη συμφωνηθείσα χρήση (αφορά τις διατάξεις 574-576 ΑΚ) 3. Καταβολή μισθώματος . *Στο υπ’αριθμόν 3 στοιχείο που αφορά τη μίσθωση προσθέτουμε πως από των συνδιασμό διατάξεων 340, 341, και 342 εξάγεται πως κύρια υποχρέωση για την ομαλή λειτουργία της μισθωτικής σχέσης αποτελεί η καταβολή του συμφωνημένου ποσού κατά το χρόνο που έχει ορισθεί, ειδάλλως ο μισθωτής καθίσταται υπερήμερος με μόνη την παρέλευση της ορισμένης (δήλη) μέρας και χωρίς όχληση, ενώ η υπαιτιότητα του μισθωτή, ως στοιχείο της υπερημερίας, τεκμαίρεται από μόνη την παρέλευση του χρόνου καταβολής του μισθώματος.
Η μίσθωση μπορεί να είναι ορισμένου ή αορίστου χρόνου, ανάλογα τη συμφωνία των μερών. Η αορίστου χρόνου μίσθωση (ΑΚ 608 παρ. 2) λήγει με καταγγελία του καθενός από τους συμβαλλομένους (η οποία συνήθως επιτυγχάνεται με εξώδικη γνωστοποίηση – καταγγελία), ενώ η ορισμένου χρόνου σύμβαση μίσθωσης, τερματίζεται απλά με την παρέλευση της συμφωνηθείσας διάρκειας. Αν ο μισθωτής παραμείνει στο μίσθιο μετά την παρέλευση της συμφωνηθείσας διάρκειας και συνεχίσει να καταβάλλει κανονικά τα μισθώματα, με τη σύμφωνη γνώμη του εκμισθωτή, τότε η σύμβαση μίσθωσης μετατρέπεται σε αορίστου χρόνου και λύεται πλέον μόνο με καταγγελία καθενός από τα μέρη. Ωστόσο, και στην ορισμένου χρόνου μίσθωση μπορεί υπό προϋποθέσεις να χωρήσει καταγγελία, λόγω συνήθως, παραβίασης κάποιων ή και όλων εκ των συμφωνηθέντων όρων της μίσθωσης (μη καταβολή μισθώματος, φθορές στο μίσθιο λ.λπ).
Σε ακριβή παράθεση του άρθρου 608 του Αστικού Κώδικα: «Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Η μίσθωση αόριστης διάρκειας λήγει με καταγγελία του καθενός από τους συμβαλλομένους».
Ως ευθέως συνάγεται για τη σύμβαση μίσθωσης ορισμένου χρόνου, αυτή λήγει δίχως να απαιτείται καμία κοινοποίηση ή υπόμνηση - ειδοποίηση από το ένα μέρος στο άλλο. Στην περίπτωση της καταγγελίας μιλάμε για πρόωρη περάτωση αυτής. Η ενέργεια της καταγγελίας αφορά το μέλλον και επιφέρει τα έννομα αποτελέσματα της στον μετά την καταγγελία χρόνο.
Η ΑΓΩΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΤΗΣ ΧΡΗΣΗΣ ΤΟΥ ΜΙΣΘΙΟΥ εκκινείται λόγω της 1. λήξης της μίσθωσης (599 ΑΚ) είτε 2. λόγω δυστροπίας
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με το άρθρο 66 του Εισαγωγικού Νόμου του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας: «Αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση, και αν δεν την κατάγγειλε κατά το άρθρο 597 Α.Κ. Η άσκηση της αγωγής στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης».
Το δικηγορικό μας γραφείο, στελεχωμένο από εξειδικευμένη στο αστικό δίκαιο και ειδικότερα στο δίκαιο της μίσθωσής, ομάδα δικηγόρων έχει τη δυνατότητα να σας συνδράμει με αμεσότητα και με επαγγελματισμό, το ταχύτερο δυνατό στην επίλυση της μισθωτικής υπόθεσης σας. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη διαδικασία του συναινετικού διαζυγίου, μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας στα τηλέφωνα 210 5155994, 211 0131115, 6959406687 ή στο email: info@kerchanatzidou-law.gr.