Ως χρησικτησία νοείται, ο τρόπος με τον οποίο μπορεί ένα πρόσωπο να αποκτήσει την κυριότητα ενός κινητού ή ακινήτου ασκώντας απλά την νομή του (= με το να το εξουσιάζει έχοντας την πεποίθηση ότι του ανήκει).
Ως νομή, θεωρείται η συνεχής φυσική εξουσίαση του κινητού ή του ακινήτου από τον κάτοχο (νομέα), με διάνοια κυρίου, ήτοι με πρόθεση κατοχής του πράγματος ως δικού του. Η πρόθεση αυτή, εκδηλώνεται με τις έμπρακτες υλικές του ενέργειες (πχ η καλλιέργεια του αγροτεμαχίου, η περίφραξη του, η μίσθωση του, η περιποίηση του κ.λπ.), ώστε με τις ενέργειες του αυτές, να δημιουργεί στους τρίτους την πεποίθηση πως το ακίνητο ή το κινητό του ανήκει.
Η πρακτική σημασία του θεσμού είναι ότι, δια της χρησικτησίας, επιτρέπεται σε εκείνον που δεν είναι ο (νομικά) πραγματικός κύριος του κινητού ή του ακινήτου να το αποκτήσει.
Τα είδη της χρησικτησίας:
Η χρησικτησία ως έννοια θεσπίζεται στον Αστικό Κώδικα με τις κομβικής σημασίας διατάξεις των άρθρων 1041 επ ΑΚ όπου ρυθμίζεται η τακτική χρησικτησία και των άρθρων 1045 επ. ΑΚ όπου ρυθμίζεται η έκτακτη χρησικτησία.
Ι. Τακτική Χρησικτησία:
Η έννοια της τακτικήςχρησικτησίας αποτυπώνεται στο άρθρο 1041 ΑΚ, όπου ως προϋποθέσεις τίθενται:
να υπάρχει νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος.
νομή του κινητού για τουλάχιστον 3 χρόνια και του ακινήτου για τουλάχιστον 10 χρόνια.
καλή πίστη του νομέα (να έχει δηλαδή την ειλικρινή πεποίθηση ότι με την επικείμενη κτήση του πράγματος δεν προσβάλλεται η κυριότητα άλλου).
Να πρόκειται για πράγμα (κινητό ή ακίνητο) το οποίο να επιδέχεται χρησικτησίας (να μην πρόκειται π.χ. για ακίνητο του Δημοσίου).
Νόμιμος τίτλος: Ως νόμιμος τίτλος, νοείται ο οποιοσδήποτε πρωτότυπος ή παράγωγος τρόπος κτήσης της κυριότητας, ο οποίος έχει όλα τα στοιχεία ενός νόμιμου τίτλου. Το σύνηθες σε αυτές τις περιπτώσεις είναι ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο το οποίο έχει νομίμως μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο – κτηματολογικό γραφείο, το οποίο όμως για οποιονδήποτε λόγο είναι άκυρο, ενώ ο νομές είναι καλόπιστος, αγνοώντας (ανυπαίτια) αυτή την ακυρότητα. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αυτής της περίπτωσης αποτελείς α. Η αγορά ακινήτου, από πωλητή ο οποίος, προκύπτει εκ των υστέρων πως δεν ήταν ο πραγματικός κύριος αυτού ή β. καλόπιστη κτήση κληρονομιαίου στοιχείο, όπου εκ των υστέρων αποδεικνύεται πως το στοιχείο αυτό δεν άνηκε στον κληρονομούμενο.
Στις περιπτώσεις αυτές, τα παραπάνω ελαττώματα, θεραπεύονται όταν στην περίπτωση του ακινήτου, το πρόσωπο το νέμεται (το κατέχει με βούληση ωσάν να ήταν δικό του) για τουλάχιστον δέκα έτη.
Νομιζόμενος τίτλος: Νομιζόμενος, είναι επί της ουσίας ο ανύπαρκτος τίτλος. Ωστόσο, αν κατά την πεποίθηση του νομέα, η οποία δεν οφείλεται σε βαριά αμέλεια του, θεωρείται καλόπιστα πως ο τίτλος υπάρχει, ενώ στην πραγματικότητα δεν υπάρχει ή είναι άκυρος, τότε η συγκεκριμένη πλημμέλεια καλύπτεται με την έννοια του νομιζόμενου τίτλου. Συνήθη παραδείγματα της περίπτωσεις αυτής, αποτελού, ενδεικτικά α) Η περίπτωση όπου ο τίτλος του νομέα περιλαμβάνει και περιγράφει διαφορετικό οικόπεδο από αυτό που έχει στη νομή του ο αγοραστής, ή β) η περίπτωση όπου ο μοναδικός κληρονόμος ενός προσώπου, χρησιμοποιεί το κληρονομιαίο ως δικό του (ως αντικείμενο της κληρονομιάς) ενώ το πράγμα αυτό, ανήκει σε άλλον κληρονόμο, ο οποίος τυγχάνει να είναι εγγύτερος του αποβιώσαντος ή που ο αποβιώσας είχε εγκαταστήσει ως κληρονόμο με διαθήκη άλλο πρόσωπο.
ΙΙ. Έκτακτη Χρησικτησία:
Η μοναδική προϋπόθεση εκ του νόμου για κτήση κινητού η ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία (συνήθως όταν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις της έκτακτης χρησικτησίας), είναι να υφίσταται συνεχής νομή από τον νομέα για είκοσι (20) έτη. Στην έκτακτη χρησικτησία η ύπαρξη ή μη της καλής πίστης είναι αδιάφορη. Είναι δηλαδή δυνατόν επί εκτάκτου χρησικτησίας να γίνει αποδεκτή μετά τη πάροδο της εικοσαετίας ακόμη και η αυθαίρετη κατάληψη του επίδικου ακινήτου. Στην περίπτωση της έκτακτης χρησικτησίας, δεν απαιτείται λοιπόν να είναι καλόπιστος ο ασκών τη χρησικτησία, είτε δεν απαιτείται η ύπαρξη τίτλου.
Σε περίπτωση όπου συντρέχουν οι προϋποθέσεις για τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, θα πρέπει να ασκηθεί σχετική αγωγή περί κτήσης της κυριότητας. Εάν η ανωτέρω αγωγή ευδοκιμήσει, τότε ο ενάγων αποκτά και επισήμως την κυριότητα του πράγματος και συνακόλουθα αποσβένονται τα οποιαδήποτε άλλα εμπράγματα δικαιώματα οποιουδήποτε τρίτου στο πράγμα.
Συνεπώς, όταν αποκτηθεί το πράγμα μέσω της χρησικτησίας:
Αποκτάται η κυριότητα του ακινήτου με πρωτότυπο τρόπο, για όση έκταση όμως υφίστατο η νομή, όχι περισσότερο από αυτή.
Αποκτάται το πράγμα ελεύθερο από εμπράγματα δικαιώματα που είχαν τρίτοι πάνω στο ακίνητο (άρα οι υποθήκες και οι δουλείες που είχαν τρίτοι πάνω στο ακίνητο εξαλείφονται).
Τα μέσα άμυνας του πραγματικού δικαιούχου:
Στην περίπτωση που κάποιος κατέλαβε το ακίνητο σας με χρησικτησία, έχετε τις εξής εναλλακτικές :
Άσκηση διεκδικητικής αγωγής εναντίον του ζητώντας του την απόδοση του ακινήτου.
Ακόλουθα αποβολή του νομέα από το ακίνητο (εφόσον γίνει δεκτή η παραπάνω αγωγή).
Αυτοδύναμη ανάληψη της νομής από τον πραγματικό κύριο, και άρα αποβολή του άλλου αντίστοιχα.
Σε ποιες περιπτώσεις δεν ισχύει η χρησικτησία;
Γενικά, όλα τα ακίνητα υπόκεινται σε χρησικτησία. Ωστόσο, ο νόμος προβλέπει ορισμένες εξαιρέσεις όπως:
Ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο, σε μοναστήρια και εκκλησίες.
Ακίνητα στα οποία υπάρχουν πλέον του ενός κυρίου (περίπτωση συγκυριότητας). Εκτός κι αν ένας των συγκυρίων ενημερώσει ειδικά τους υπόλοιπους συγκυρίους, ως προς την πρόθεσή του να κατέχει την ιδιοκτησία ως ο μόνος ιδιοκτήτης.
Ανεπίδεκτα χρησικτησίας είναι και τα εκτός συναλλαγής πράγματα καθώς και τα κοινόχρηστα πράγματα όπως: ρέματα, αιγιαλός, δρόμοι, πλατείες, λιμάνια και όρμοι.
Ακίνητα που ανήκουν σε πρόσωπα, τα οποία τελούν υπό Γονική Μέριμνα, επιτροπεία ή δικαστική συμπαράσταση.
Οι εξειδικευμένοι στο εμπράγματο δίκαιο συνεργάτες του γραφείου μας, αναλαμβάνουν με επαγγελματισμό και ακεραιότητα υποθέσεις χρησικτησίας, με εμπειρία και επαγγελματισμό. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη διαδικασία της εκούσιας ή δικαστικής αναγνώρισης της πατρότητας του τέκνου, μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας στα τηλέφωνα 210 5155994, 211 0131115, 6959406687 ή στο email: info@kerchanatzidou-law.gr.
Ως χρησικτησία νοείται, ο τρόπος με τον οποίο μπορεί ένα πρόσωπο να αποκτήσει την κυριότητα ενός κινητού ή ακινήτου ασκώντας απλά την νομή του (= με το να το εξουσιάζει έχοντας την πεποίθηση ότι του ανήκει).
Ως νομή, θεωρείται η συνεχής φυσική εξουσίαση του κινητού ή του ακινήτου από τον κάτοχο (νομέα), με διάνοια κυρίου, ήτοι με πρόθεση κατοχής του πράγματος ως δικού του. Η πρόθεση αυτή, εκδηλώνεται με τις έμπρακτες υλικές του ενέργειες (πχ η καλλιέργεια του αγροτεμαχίου, η περίφραξη του, η μίσθωση του, η περιποίηση του κ.λπ.), ώστε με τις ενέργειες του αυτές, να δημιουργεί στους τρίτους την πεποίθηση πως το ακίνητο ή το κινητό του ανήκει.
Η πρακτική σημασία του θεσμού είναι ότι, δια της χρησικτησίας, επιτρέπεται σε εκείνον που δεν είναι ο (νομικά) πραγματικός κύριος του κινητού ή του ακινήτου να το αποκτήσει.
Τα είδη της χρησικτησίας:
Η χρησικτησία ως έννοια θεσπίζεται στον Αστικό Κώδικα με τις κομβικής σημασίας διατάξεις των άρθρων 1041 επ ΑΚ όπου ρυθμίζεται η τακτική χρησικτησία και των άρθρων 1045 επ. ΑΚ όπου ρυθμίζεται η έκτακτη χρησικτησία.
Ι. Τακτική Χρησικτησία:
Η έννοια της τακτικής χρησικτησίας αποτυπώνεται στο άρθρο 1041 ΑΚ, όπου ως προϋποθέσεις τίθενται:
Νόμιμος τίτλος: Ως νόμιμος τίτλος, νοείται ο οποιοσδήποτε πρωτότυπος ή παράγωγος τρόπος κτήσης της κυριότητας, ο οποίος έχει όλα τα στοιχεία ενός νόμιμου τίτλου. Το σύνηθες σε αυτές τις περιπτώσεις είναι ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο το οποίο έχει νομίμως μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο – κτηματολογικό γραφείο, το οποίο όμως για οποιονδήποτε λόγο είναι άκυρο, ενώ ο νομές είναι καλόπιστος, αγνοώντας (ανυπαίτια) αυτή την ακυρότητα. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αυτής της περίπτωσης αποτελείς α. Η αγορά ακινήτου, από πωλητή ο οποίος, προκύπτει εκ των υστέρων πως δεν ήταν ο πραγματικός κύριος αυτού ή β. καλόπιστη κτήση κληρονομιαίου στοιχείο, όπου εκ των υστέρων αποδεικνύεται πως το στοιχείο αυτό δεν άνηκε στον κληρονομούμενο.
Στις περιπτώσεις αυτές, τα παραπάνω ελαττώματα, θεραπεύονται όταν στην περίπτωση του ακινήτου, το πρόσωπο το νέμεται (το κατέχει με βούληση ωσάν να ήταν δικό του) για τουλάχιστον δέκα έτη.
Νομιζόμενος τίτλος: Νομιζόμενος, είναι επί της ουσίας ο ανύπαρκτος τίτλος. Ωστόσο, αν κατά την πεποίθηση του νομέα, η οποία δεν οφείλεται σε βαριά αμέλεια του, θεωρείται καλόπιστα πως ο τίτλος υπάρχει, ενώ στην πραγματικότητα δεν υπάρχει ή είναι άκυρος, τότε η συγκεκριμένη πλημμέλεια καλύπτεται με την έννοια του νομιζόμενου τίτλου. Συνήθη παραδείγματα της περίπτωσεις αυτής, αποτελού, ενδεικτικά α) Η περίπτωση όπου ο τίτλος του νομέα περιλαμβάνει και περιγράφει διαφορετικό οικόπεδο από αυτό που έχει στη νομή του ο αγοραστής, ή β) η περίπτωση όπου ο μοναδικός κληρονόμος ενός προσώπου, χρησιμοποιεί το κληρονομιαίο ως δικό του (ως αντικείμενο της κληρονομιάς) ενώ το πράγμα αυτό, ανήκει σε άλλον κληρονόμο, ο οποίος τυγχάνει να είναι εγγύτερος του αποβιώσαντος ή που ο αποβιώσας είχε εγκαταστήσει ως κληρονόμο με διαθήκη άλλο πρόσωπο.
ΙΙ. Έκτακτη Χρησικτησία:
Η μοναδική προϋπόθεση εκ του νόμου για κτήση κινητού η ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία (συνήθως όταν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις της έκτακτης χρησικτησίας), είναι να υφίσταται συνεχής νομή από τον νομέα για είκοσι (20) έτη. Στην έκτακτη χρησικτησία η ύπαρξη ή μη της καλής πίστης είναι αδιάφορη. Είναι δηλαδή δυνατόν επί εκτάκτου χρησικτησίας να γίνει αποδεκτή μετά τη πάροδο της εικοσαετίας ακόμη και η αυθαίρετη κατάληψη του επίδικου ακινήτου. Στην περίπτωση της έκτακτης χρησικτησίας, δεν απαιτείται λοιπόν να είναι καλόπιστος ο ασκών τη χρησικτησία, είτε δεν απαιτείται η ύπαρξη τίτλου.
Σε περίπτωση όπου συντρέχουν οι προϋποθέσεις για τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, θα πρέπει να ασκηθεί σχετική αγωγή περί κτήσης της κυριότητας. Εάν η ανωτέρω αγωγή ευδοκιμήσει, τότε ο ενάγων αποκτά και επισήμως την κυριότητα του πράγματος και συνακόλουθα αποσβένονται τα οποιαδήποτε άλλα εμπράγματα δικαιώματα οποιουδήποτε τρίτου στο πράγμα.
Συνεπώς, όταν αποκτηθεί το πράγμα μέσω της χρησικτησίας:
Τα μέσα άμυνας του πραγματικού δικαιούχου:
Στην περίπτωση που κάποιος κατέλαβε το ακίνητο σας με χρησικτησία, έχετε τις εξής εναλλακτικές :
Σε ποιες περιπτώσεις δεν ισχύει η χρησικτησία;
Γενικά, όλα τα ακίνητα υπόκεινται σε χρησικτησία. Ωστόσο, ο νόμος προβλέπει ορισμένες εξαιρέσεις όπως:
Οι εξειδικευμένοι στο εμπράγματο δίκαιο συνεργάτες του γραφείου μας, αναλαμβάνουν με επαγγελματισμό και ακεραιότητα υποθέσεις χρησικτησίας, με εμπειρία και επαγγελματισμό. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη διαδικασία της εκούσιας ή δικαστικής αναγνώρισης της πατρότητας του τέκνου, μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας στα τηλέφωνα 210 5155994, 211 0131115, 6959406687 ή στο email: info@kerchanatzidou-law.gr.